开业首日，登记和咨询的客户络绎不绝。 信报记者刘志坚／摄 |
“央产”二手房开闸上市 北京市场数量可能增长一倍
业界认为，中央在京单位职工的已购公房（俗称“央产房”）取得上市交易的通行证后，最终对二手房价格及市场格局产生直接影响。
单套价格30万居多
“央产房”交易大厅并没有举办什么隆重的开张仪式，昨天早上8点左右悄然开张。记者在9点赶到的时候，交易大厅已经进了不少人。
“链家·宝业”总经理左晖对记者说：“在早上8点半左右就有客户前来咨询。”记者在现场看到，除了北京获准经营“央产房”的“链家·宝业”“我爱我家”“信一天”京城的三大房产中介外，“在京中央和国家机关住房交易办公室”、“国务院机关事务管理局中央国家机关住房资产管理中心”“北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心”也驻扎在这里。
左晖告诉记者，仅昨天一天，链家·宝业“央产房”交易服务专区就现场接待客户150余人。欲出售的房源登记数量为30余套。左晖表示，这样的效果还是比较满意的，“央产房”的平均房价也和北京市属房房价差不多，每套总价也是在30万元左右。同时，他还表示，自9月份“央产房”上市消息刊登后，“链家·宝业”接待“央产房”源登记300套，其中达成成交意向的有23套。记者了解到，“我爱我家”、“信一天”的情况也大致差不多。
据介绍，“央产房”交易大厅每天上午9点到下午5点半都可以办理各种业务，只有核对档案时间在每天下午4点结束。房产中介办理业务将会持续到下午5点半，并且周六、日都有人值班。
“央产房”冲低房价？
关于“央产房”大量上市对房价的影响，“我爱我家”总经理刘田显得比较乐观：“央产房”上市后，随着二手房房源的增加，二手房价格会逐步下降。并且，二级市场房屋价格的下降也会相应打压一级市场新房的价格，促使一手房价格进一步下降。
但“链家·宝业”总经理左晖则认为，因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内“卖旧买新”的消费行为不会成为市场主流。
北京市国土房管局的一位负责人表示，北京市200万套公房中，“央产房”约60万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。这么大的供应量进入市场，对北京市的二手房市场的促进作用是相当明显的。“央产房”虽然占整个北京二手房总量只有不到1／3，但有可能进入到流通市场的“央产房”将超过总量的60％，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。
与左晖观点相似，这位负责人认为，“央产房”上市后二手房交易价格将不会有很大变化。因为“央产房”放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面。
“央产房”品质较高
左晖还强调“央产房”上市虽然还面临政策落实、房产证发放、超标处理、物业等一系列问题，但市场的大门已经打开，北京的二手房市场将逐步走上快速发展的轨道。
此外，他还表示，“央产房”相比于市属产权房有三大特点：一是品质优势，“央产房”多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是空置率高，因为特殊的历史原因，“央产房”的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言的教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。房产证仍是难题
交易大厅的有关负责人告诉记者，“央产房”保持低调上市，是由于具体实施细则还没有出台，仍有3个瓶颈制约着上市的进程：一是职工住房档案问题，如果业主在交易大厅的咨询服务台查不到住房档案，其所属房产不能立即上市；二是超标问题，如何界定超标面积等都制约着上市进度；三是房产证，一些公房虽然买下了，但是并没有发放房产证，而交易的首要条件是确认产权归属，如果“央产房”的业主因为种种原因没有房产证，房子同样不能立即上市。
房产中介各显神通
京城房产中介也各出奇招来迎接这千载难逢的机会。“链家·宝业”总经理左晖对记者说，为此“链家·宝业”为“央产房”提供了几个专项服务。首先开设了专线咨询电话，为“央产房”上市解答问题。其次，专项编印50万册《央产上市交易指南》，提供给来咨询或办理业务的客户，并聘请专业人士为“央产房”上市价格作指导、评估，24小时内负责上门为房屋出具评估报告。此外，“链家·宝业”为“央产房”上市提供了方便、快捷的金融服务。独家推出资金托管。建设银行与“链家·宝业”联合推出了“二手房交易资金托管业务”。
“我爱我家”开设“央产上市专线”，接待“央产房”买卖客户委托，并提供咨询服务，还增设了网上二手房价格自动评估系统。（信报记者邹玉瑞）
“央产”上市九步走
一套“央产房”要顺利地完成整个交易过程，需要大约九个步骤（以买方办理银行按揭贷款为例）：第一步：填表
“央产房”业主可以自己去“交易办公室”（具体地址及联系方式在下篇的“央产房”问答中有详解），也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》。
在工作人员指导下填写。同时“央产房”业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果。报“交易办公室”核准。
业主还需准备好如下资料：房屋所有权证书房屋共有人同意出售的书面意见、结婚证；身份证、户口簿或者其他有效身份证明；与原产权单位签订的公有住房买卖合同（出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据）；物业费、供暖费结清证明（出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案，否则无法在“交易办公室”进行核准工作）。
第二步：委托、交易
“央产房”业主可自行寻找客户，或者委托定点经纪公司负责寻求客户。
“央产房”业主与定点经纪公司签订《委托代理销售协议》，由经纪公司撮合买卖双方并达成成交意向。
第三步：签合同
“央产房”业主如果自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。
委托定点经纪公司，则经纪公司为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。
如买方不需办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：
身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照（副本）复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证（或未婚证明）。
第四步：买方办理银行按揭手续
房产评估买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费（买方缴纳），评估费＝评估价×3‰。
约见律师买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×2‰。
报批银行审贷。
第五步：物业交割
买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。
第六步：办理权证过户
北京市城八区权证过户手续各不相同，业主自行办理会很麻烦，代理机构制作了《北京市城八区权证过户手续表（房改房）》供您参考，但具体流程还需依据各区房管局相关规定。
在此建议业主找定点经纪公司代为办理权证过户手续。
第七步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》
“央产房”业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。
第八步：完税、取证
买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。
第九步：银行放贷，房主领款
银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。
据链家·宝业资料
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